O distrato de imóvel na planta ocorre quando comprador e incorporadora desfazem o contrato antes da conclusão da aquisição. Por isso, a devolução não costuma ser integral quando o comprador deu causa ao encerramento. Ainda assim, o contrato, a lei e o regime do empreendimento determinam o limite da retenção.
A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu percentuais, prazos e informações obrigatórias. Contudo, atraso da construtora, arrependimento em estande de vendas e inadimplência do comprador produzem consequências diferentes.
Distrato e rescisão são a mesma coisa?
Em primeiro lugar, distrato é o encerramento por acordo. Já a resolução pode ocorrer por inadimplemento de uma das partes. Na prática, compradores e empresas usam os termos de modo amplo, mas identificar quem provocou o desfazimento é essencial para calcular devolução e multa.
Quando o comprador desiste
Por exemplo, se o comprador não consegue continuar pagando ou muda de decisão, pode buscar o encerramento. Além disso, a incorporadora poderá deduzir comissão de corretagem e pena convencional nos limites legais, além de encargos relacionados à fruição quando já houve posse.
Não é correto prometer devolução de 100% nesse cenário. Da mesma forma, o comprador não deve aceitar retenção total sem conferir contrato e cálculo.
Quanto pode ser retido no distrato de imóvel na planta?
No empreendimento sem patrimônio de afetação, a pena convencional não pode exceder 25% do valor pago, além da comissão de corretagem e de outras deduções legalmente cabíveis.
Por outro lado, se o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% da quantia paga. Contudo, o percentual máximo não significa que toda retenção nesse limite seja automaticamente correta: é preciso conferir cláusula, destaque, base de cálculo e situação concreta.
O que é patrimônio de afetação?
Esse regime separa o terreno, a construção e os recursos do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Sua existência influencia a proteção da obra, o limite de retenção e o prazo de devolução.
Confira o contrato e o registro da incorporação. Não presuma o regime apenas pelo nome comercial do empreendimento.
Quando o dinheiro deve ser devolvido?
No patrimônio de afetação, a lei admite devolução em até 30 dias depois do habite-se ou documento equivalente. Por sua vez, fora desse regime, a incorporadora paga o remanescente em parcela única após 180 dias do desfazimento.
Se a incorporadora revender a unidade antes desses marcos, deverá pagar o valor remanescente em até 30 dias da revenda. As partes podem negociar condições diferentes em instrumento específico, desde que o comprador as compreenda.
A comissão de corretagem pode ser descontada?
A lei também permite a dedução integral da corretagem quando o comprador provoca o desfazimento, observadas informação prévia, identificação do beneficiário e forma de cobrança.
Se houve arrependimento dentro do prazo legal em contratação feita em estande ou fora da sede, a consequência pode ser diferente, inclusive com devolução da corretagem.
Existe direito de arrependimento de sete dias?
Contratos assinados em estandes de venda ou fora da sede da incorporadora permitem arrependimento em sete dias, com devolução dos valores antecipados. O comprador deve comprovar que comunicou a decisão dentro do prazo.
Depois desse período, contudo, aplicam-se as regras do contrato e da Lei do Distrato, salvo outra causa de resolução.
E quando a construtora atrasa a obra?
Por sua vez, se a entrega ultrapassar o prazo contratual e eventual tolerância válida sem culpa do comprador, a resolução decorre de inadimplemento da incorporadora. Por isso, as consequências não são as mesmas da desistência voluntária.
Por fim, o tema possui detalhes próprios sobre restituição e indenização. Consulte o artigo sobre atraso na entrega de imóvel.
Quais informações devem aparecer no contrato?
- preço total;
- entrada e parcelas;
- corretagem e beneficiário;
- índices de correção;
- consequências do desfazimento;
- percentuais de retenção;
- prazo da devolução;
- existência de patrimônio de afetação;
- prazo de entrega e tolerância;
- matrícula e registro da incorporação.
Consequentemente, as cláusulas de desfazimento devem receber destaque e anuência específica. O quadro-resumo facilita a compreensão, mas não substitui a leitura integral.
Quais documentos guardar?
- contrato e quadro-resumo;
- proposta e material publicitário;
- comprovantes de pagamento;
- nota da corretagem;
- matrícula e memorial de incorporação;
- comunicações com a construtora;
- planilha de saldo e retenções;
- termo de distrato proposto;
- prova de eventual revenda;
- documentos de atraso da obra, se houver.
Cuidados antes de assinar o distrato
- identifique quem deu causa ao encerramento;
- confirme o patrimônio de afetação;
- some tudo o que foi pago;
- separe corretagem, multa e demais deduções;
- confira o prazo de devolução;
- verifique quitação geral e renúncias;
- não assine cálculo que não consegue reproduzir.
Perguntas frequentes
A construtora pode ficar com tudo?
Em regra, não. Afinal, a lei prevê restituição do remanescente após deduções cabíveis e limita a pena convencional.
Posso indicar outra pessoa para assumir o contrato?
Por exemplo, a substituição pode afastar a cláusula penal quando houver anuência da incorporadora e aprovação cadastral e financeira do novo comprador.
O valor devolvido é corrigido?
O remanescente deve observar atualização pelo índice contratual aplicável, conforme a lei e o momento do pagamento.
Financiamento bancário segue a mesma regra?
Por fim, contratos com alienação fiduciária e financiamento possuem legislação e procedimentos próprios. Não aplique automaticamente os percentuais da incorporação.
Conclusão
Em resumo, no distrato de imóvel na planta, retenção e prazo dependem da causa do encerramento, do patrimônio de afetação e do contrato. Desistência do comprador não se confunde com atraso da construtora.
Por esse motivo, antes de assinar, peça memória de cálculo e confira as cláusulas de quitação. Se a retenção parecer desproporcional ou a causa do desfazimento estiver controvertida, uma análise individual pode evitar renúncia indevida.
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